Luật sư VŨ VĂN ĐOÀN – Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh

ĐT: 0979 679 178

Email: [email protected]

(Nguồn: Bài viết được tải trên Kỷ yếu Hội thảo khoa học Trường ĐH Kinh tế – Tài chính (UEF), Chủ đề “PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TRONG KINH TẾ SỐ”, page 226 – 234, NXB. Tài Chính, tr.193, 07/2022)

Tóm tắt

Bài viết tập trung phân tích một số cơ sở pháp lý của cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong quá trình phân tích, bài viết có so sánh đối chiếu với một số văn bản pháp luật có liên quan, bình luận một số quan điểm pháp lý khác nhau. Qua đó chỉ ra một vài vấn đề bất cập còn tồn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản của Toà án có thẩm quyền.

Từ khóa: Tranh chấp, tranh chấp đất đai, quyền sử dụng đất…

Abstracts

The article focuses on the analysis several of legal bases of competent agencies in settlement of disputes related to land use rights. During the analysis, the article compares and contrasts with several of related legal documents, comments on several of different legal positions. Thereby raised some shortcomings still exist in the process settlement of disputes  related to real estate by competent courts.

Keywords: Dispute, land dispute, land use right…

1.Đặt vấn đề

Tranh chấp về quyền sử dụng đất là một trong những tranh chấp phổ biến mà cơ quan có thẩm quyền thường gặp phải trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập và tồn tại nhiều quan điểm pháp lý khác nhau. Bài viết sẽ phân tích để làm sáng tỏ hơn về cơ sở pháp lý cũng như những điểm bất cập liên quan đến việc giải quyết tranh chấp này.

2. Cơ sở pháp lý của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc, khi các bên có phát sinh tranh chấp mà không thể thương lượng, hoà giải được thì sẽ yêu cầu một bên thứ ba để đứng ra giải quyết tranh chấp. Đối với các tranh chấp về đất đai, thông thường cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã hoặc Toà án nhân dân (TAND) cấp có thẩm quyền, đây là các cơ quan sẽ giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp về đất đai nói chung. Trước đây Luật Đất đai năm 1993[1] không bắt buộc các bên khi phát sinh tranh chấp đất đai phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp mà hoà giải chỉ là thủ tục được Nhà nước khuyến khích để các bên có thể tự mình ngồi lại với nhau đàm phán, thương lượng một cách ổn thoả nhằm chấm dứt sự việc tranh chấp.

Tuy nhiên sau đó, Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai năm 1993, khi các bên có tranh chấp đất đai bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nếu các bên không thể tự hoà giải thương lượng được[2]. Tại Mục 2 Công văn số 116/2004/KHXX ngày 22/7/2004 của Tòa án nhân dân Tối cao về việc thực hiện thẩm quyền của TAND theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, “tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là UBND cấp xã) mà một bên hoặc các bên là đương sự không nhất trí, thì họ có quyền khởi kiện đến TAND cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết (nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND theo quy định tại Điều 136)”.

Luật Đất đai hiện hành về cơ bản vẫn giữ lại quy định này. Tại khoản 1, Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”. Theo Điều luật này, khi các bên có tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà không thành có thể lựa chọn một trong hai cơ quan để giải quyết tranh chấp là TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên các bên tranh chấp đất đai trước khi yêu cầu đến hai cơ quan này để giải quyết tranh chấp thì “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”[3].

Đối với việc giải quyết của TAND có thẩm quyền sẽ được xác định khi đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự sẽ chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức là yêu cầu UBND cấp có thẩm giải quyết hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm: “a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.

Đối với giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau: Thứ nhất, Bằng khoán điền thổ hoặc Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ hoặc Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ hoặc Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận. Thứ hai, Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp hoặc Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành hoặc Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận[4].

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ, bao gồm: Một là, sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý gồm: a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản này. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn; d) Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất; đ) Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở; e) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hai là, dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có); Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

Ba là, giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật[5].

Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí sẽ do Toà án có thẩm quyền giải quyết khi “đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết” (Khoản 1 Điều 136). Như vậy ngoài trường hợp này ra Toà án sẽ không thụ lý giải quyết.

Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng thẩm quyền của TAND và quy định thẩm quyền giải quyết theo sự lựa chọn của các bên tranh chấp. Theo khoản 1, Khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”. Quy định này cho phép các bên có thể lựa chọn một trong hai cơ quan là Toà án hoặc UBND cấp có thẩm quyền để giải quyết, điều này thể hiện sự tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự và là sự mở rộng cần thiết.

Có thể thấy, theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, khi có tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp sẽ được giải quyết thông qua các bước như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải, thương lượng để chấm dứt sự việc tranh chấp đất đai.

Thứ hai, các bên phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu việc hoà giải thành, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hoà giải thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND cấp xã.

Thứ ba, trường hợp các bên hoà giải không thành, có thể yêu cầu một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết là TAND hoặc UBND cấp có thẩm quyền.

3. Một số vấn đề bất cập khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Khi mà quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép tham gia giao dịch, tranh chấp đất đai trở thành hiện tượng phổ biến trong xã hội, bởi nhu cầu sử dụng đất của mỗi người trong xã hội là rất lớn và đất đai không phải là tài nguyên vô hạn. Theo quy định của pháp luật hiện nay, các bên tranh chấp về đất đai bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Toà án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Tại Khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”. Tuy nhiên sau khi đã lập biên bản hoà giải thành, không có thay đổi về ranh giới và có xác nhận của các bên tham gia nhưng một trong các bên cố tình không thực hiện theo đúng thoả thuận trong biên bản thì hiện tại vẫn chưa có một cơ chế nào mang tính bắt buộc để đảm bảo các bên phải tuân thủ.

Có quan điểm cho rằng “có thể quy định cho các bên tranh chấp được quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp công nhận kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã sau khi vụ việc tranh chấp đã được hoà giải thành, đã được lập biên bản, có chữ ký của các bên tranh chấp và có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”[6]. Chúng tôi cho rằng sau khi các bên đã thoả thuận thành thì kết quả thoả thuận này cần được một cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhằm đảm bảo cho việc thực hiện. Có như vậy mới đảm bảo được tính pháp lý và hiệu quả của việc tuân thủ thoả thuận, giúp vụ việc giải quyết một cách dứt điểm, đồng thời tiết kiệm được thời gian, chi phí mà các bên đã bỏ ra trong quá trình hoà giải.

Thông thường khi các bên tranh chấp liên quan đến đất đai sau khi đã hoà giải không thành tại UBND cấp xã sẽ yêu cầu Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, hiện nay tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phức tạp, việc xác định đúng thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập và có nhiều ý kiến khác nhau.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố Tụng Dân Sự (BLTTDS) năm 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Nguyên văn điều luật có thể hiểu TAND nơi có bất động sản được mặc định là Toà án sẽ có thẩm quyền giải quyết khi các bên có tranh chấp. Tuy nhiên, trên thực tế đối tượng tranh chấp là bất động sản được hiểu đúng là điều không đơn giản và hiện nay pháp luật về đất đai vẫn chưa có quy định thống nhất về điều này.

Luật Đất đai 2013 đưa ra khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai[7]. Ở đây có thể hiểu tranh chấp bất động sản đồng nhất với tranh chấp đất đai không? Theo quy định tại BLDS năm 2015[8], bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định này, khái niệm tranh chấp bất động sản có nội hàm rộng hơn khái niệm tranh chấp đất đai, bởi đất đai chỉ là một phần trong khái niệm bất động sản.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 27 Thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT-VKSNDTC-TANDTC ngày 31 tháng 8 năm 2016 của Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Toà án nhân dân tối cao Quy định việc phối hợp giữa Viện kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân trong việc thi hành một số quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự: “Vụ án dân sự có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, bao gồm:

a) Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất hoặc ai là người có quyền sở hữu nhà ở;

b) Tranh chấp về hợp đồng có đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (gồm: tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp về hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê nhà ở; tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tặng cho nhà ở; tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng giá trị nhà ở…);

c) Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế nhà ở;

d) Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất hoặc đòi lại nhà ở đang cho mượn, cho sử dụng nhờ;

đ) Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở trong thời kỳ hôn nhân;

e) Tranh chấp về chia tài sản là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở khi ly hôn, sau khi ly hôn;

g) Tranh chấp trong các giao dịch dân sự khác có đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở”.

Theo cách hiểu từ các quy định nêu trên, đối tượng tranh chấp là bất động sản có phạm vi rất rộng bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc nhà ở và hầu hết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch về bất động sản.

Tuy nhiên, nếu giải thích theo hướng này, quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 sẽ không hợp lý và sẽ được hiểu điều luật này áp dụng cho tất cả các trường hợp về giao dịch liên quan đến bất động sản (bao gồm các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất…), mà ai cũng hiểu rằng, Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 chỉ áp dụng cho các tranh chấp về bất động sản (tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, ai là người có quyền sở hữu nhà ở)… Còn đối với các giao dịch thuần tuý liên quan đến các tranh chấp hợp đồng về bất động sản (như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tặng cho nhà ở…) sẽ không bắt buộc phải hoà giải tại UBND cấp xã.

Trước đây, BLTTDS năm 2004, sửa đổi đổi sung năm 2011 quy định, Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản[9]. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp bất động sản của Toà án nơi có bất động sản giữa BLTTDS năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 và BLTTDS năm 2015 có bản chất như nhau, đều thuộc thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản, chỉ khác nhau về câu chữ thể hiện, BLTTDS năm 2004, sửa đổi đổi sung năm 2011 là “về bất động sản”, còn BLTTDS năm 2015 “là bất động sản”.

Sau đó Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Trong vụ án về hôn nhân và gia đình, thừa kế tài sản,… mà có tranh chấp về bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 35 của BLTTDS”[10].

Theo hướng giải thích của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao tại Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012, các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ không được coi là tranh chấp bất động sản khi xác định thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản, mà thuộc về thẩm quyền của Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc. Như vậy, các quy định của pháp luật vẫn chưa thống nhất và có quy định rõ ràng về khái niệm tranh chấp bất động sản. Chính vì vậy, hiện nay có nhiều quan điểm và cách hiểu liên quan đến đối tượng tranh chấp là bất động sản. Mỗi quan điểm có cách luận giải và cơ sở pháp lý riêng, có thể kể đến các quan điểm như sau[11]:

Một là, tất cả các tranh chấp liên quan đến bất động sản đều có đối tượng tranh chấp là bất động sản.

Hai là, đối tượng tranh chấp là bất động sản, là các tranh chấp cần xác định nguồn gốc tạo lập, phát triển của bất động sản.

Ba là, tranh chấp liên quan đến việc xác định ai có quyền sử dụng đất hoặc ai là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất mới là tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản.

Chúng tôi cho rằng quan điểm thứ ba là có cơ sở, bởi lẽ nếu tất cả các tranh chấp liên quan đến bất động sản đều có đối tượng tranh chấp là bất động sản sẽ không hợp lý. Theo thủ tục thông thường khi giải quyết tranh chấp đất đai, có thể hiểu là tranh chấp về quyền sử dụng đất, bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nếu tranh chấp liên quan đến bất động sản đều được hiểu rằng có đối tượng tranh chấp là bất động sản thì vô hình chung bắt buộc các tranh chấp liên quan đến bất động sản này (như tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất…) đều bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã. Điều này rõ ràng là phi logic. Các bên đều hiểu rằng các tranh chấp liên quan đến hợp đồng giao dịch về bất động sản là các giao dịch thông thường và không bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã. Hơn nữa, chúng ta “không thể “trộn lẫn” tranh chấp đất đai với những tranh chấp dân sự thuần túy có liên quan đến đất đai”[12].

Đối với quan điểm cần xác định nguồn gốc tạo lập, phát triển của bất động sản. Mỗi bất động sản sẽ có nguồn gốc hình thành và phát triển, đôi khi bất động sản cũng sẽ có thể cùng nguồn gốc hình thành và phát triển (như các bất động sản trong cùng một dự án nhà ở thương mại). Biết rõ được nguồn gốc này giúp xác định cụ thể được người sử dụng hợp pháp tại mỗi thời điểm khác nhau. Như vậy, quan điểm này có một số điểm tương đồng với quan điểm thứ ba, tranh chấp liên quan đến việc xác định ai có quyền sử dụng đất hoặc ai là chủ sở hữu của tài sản gắn liền với đất. Khi xác định chủ thể có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thể bỏ qua bước xác minh nguồn gốc tạo lập, phát triển của bất động sản. Quan điểm này hợp lý ở chỗ, chúng ta không thể đánh đồng thuật ngữ “đối tượng tranh chấp là bất động sản” với thuật ngữ “đối tượng tranh chấp liên quan đến bất động sản”, hai thuật ngữ này có nội hàm hoàn toàn khác nhau và được áp dụng khác nhau. Nếu đồng nhất chúng với nhau sẽ vô tình triệt tiêu đi thẩm quyền của Toà án theo địa chỉ cư trú, làm việc[13] của bị đơn hoặc sự thoả thuận của các đương sự trong vụ việc. Trên thực tế việc mở rộng nội hàm “đối tượng tranh chấp là bất động sản” cũng không cần thiết, gây chồng chéo giữa các quy định pháp luật.

Đối với tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên không tự mình hoà giải để chấm dứt việc tranh chấp, một trong các bên có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải thông qua thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã nơi có bất động sản, bởi đây là các giao dịch thuần tuý thông thường, khi một trong các bên nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm có thể yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo trình tự thủ tục của pháp luật về tố tụng.

4.Kết luận

Bài viết tập trung phân tích cơ sở pháp lý của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Từ việc phân tích này, tác giả nhận định, đánh giá các quy định pháp luật có liên quan khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, đồng thời chỉ ra một số vướng mắc, bất cập còn tồn tại trong thực tiễn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Điều 38 Luật Đất đai năm 1993.

[2] Điều 135 Luật Đất đai năm 2003.

[3] Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

[4] Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.

[5] Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[6] Trần Quang Huy (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về đất đai trong Luật Đất đai 2013, NXB. Tư pháp, tr. 268.

[7] Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

[8] Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015.

[9] Điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS năm 2004, sửa đổi đổi sung năm 2011.

[10] Khoản 4 Điều 8 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[11] Đặng Thanh Hoa (2020), Pháp luật tố tụng dân sự (phần chung) tình huống và phân tích, NXB. Hồng Đức, tr.108, 110, 113.

[12] Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm “Tranh chấp đất đai”trong Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 02(33)/2006.

[13] Đặng Thanh Hoa, tlđd (11), tr. 111.